バンコクの日系不動産管理会社、LYDEX(リデックス)をご紹介！
こんにちは！
今回はタイでは珍しい日系の不動産管理会社をご紹介します！！
バンコク中心部は地価高騰、そしてタイ全土で人件費（最低給与）が上昇し続け、不動産価格も上がり続け、プチバブルとなっていました。
その流れを知った多くの日本人（中国やシンガポールなどの外国人）もここ10年程で、バンコクのコンドミニアムを購入してきたように感じます。ただし、外国人向けの不動産市場はまだ歴史も浅く、販売業者や賃貸業者は多くありますが、管理業者は少ないように感じます。
そこで、そんな日本人オーナーの強い味方である日系不動産管理会社、LYDEX(リデックス)さんにお話を聞く機会がありましたので、ご紹介します！！
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〈目次〉
2-2(a). 競争が激化するタイ不動産市場
2-2(b). 管理会社から複数の仲介会社に住宅情報を共有できる
2-2(c). 管理業務を行う仲介会社と管理業務メインの管理会社の違い
2-3(a). タイ不動産では、トラブルが多い。
2-3(b). トラブル時の損害をより小さくできる
2-3(c). 発生しやすいトラブルへの予防策も厚い
3-1. タイ法人はライセンス要らずで玉石混交状態
3-2. 日系の方が日本人の利用が多い
3-3. 個人オーナーの信頼性問題（デメリット）を減らす事ができる。各仲介会社へのメリット提示が可能が日本人の利用が多い
4-1. 日系だからこその高い信頼性
4-2. 具体的な業務内容
4-3. 費用体系について
1. タイで心強い、日系の不動産管理会社「LYDEX(リデックス)」
LYDEX Co.,Ltdは代表の内村氏が宅建有資格者で日本でも不動産売買仲介の経験があるバンコクで数少ない日系不動産管理会社です。
とはいえ、「日系の不動産管理会社」と言われても、どのようなメリットがあるのかピンと来ない！という方もいらっしゃると思います。
今回はなぜ「日系の不動産管理会社」が重要なのかをご説明します。
2. なぜタイ不動産では、管理会社が重要なのか
2-1.不動産管理会社とは？
管理会社と仲介会社は契約によって細かい業務は異なりますが、基本的には上記のような図のようになっています。
不動産の管理会社は、
①各賃貸業者への空室情報の共有や、
②契約締結後の入居者と住居の管理業務を行います。
それに対して仲介業者が行うのは
①入居希望者の住居探しや、
②賃貸の契約時の仲介等です。
管理会社を利用しない場合、住宅の管理業務はオーナー側が中心となり、行っていく事が多いようです。
2-2.入居率や利益を高めやすい
2-2(a). 競争が激化するタイ不動産市場
タイの不動産市場では、外国人オーナーと住居数の大きな増加が起きています。
住居の選択肢が増加すると仲介会社は様々な物件を入居希望者に紹介しますので、入居者を見つけることは以前よりも難しくなっています。
よほど人気物件を買わない限りは、常に他物件との競争にさらされ、気づいたら空室期間が半年・1年・2年となってしまうお部屋もあります。
マーケットを知り、適切な活動、適切な価格、適切な管理、適切なお部屋の構築を行わないと、想定とはほど遠い、入居率になってしまうかもしれません。
2-2(b). 管理会社から複数の仲介会社に空室情報を共有できる
管理会社は空室時でも物件の管理を続ける必要があります。
そのため、物件が空室になった場合にはより積極的にその物件の入居者を見つけようとします。
その手段の一つとして管理会社は複数の仲介会社にメール等で一括で空室情報を共有します。
管理会社を利用しない場合、複数の仲介会社に入居希望者を探してもらうのは難しく、大きな手間がかかります。
仲介会社と接点が少ないオーナーは自分で一つ一つの仲介会社に連絡しなければなりません。
手間を省き、少数の仲介会社のみを利用する場合は、やはり管理会社を利用する場合よりも入居率が低くなりやすいと言えます。
＊入居者の国籍希望などがある場合は、事前に伝えておく必要があります。
＊ただし、空室情報を他の仲介会社に共有してもらう際には、過度に家賃が増加させられていないか確認しましょう。
知らず知らずの間に、過度な手数料を取られてしまうケースが日本でもあります。
例えば、オーナーの希望する家賃が約10万円だったにも関わらず、その物件の家賃を約15万円であるとして様々な仲介会社に共有され、管理業務を行う会社は差分の5万円を抜き取っていたというようなことがあります。バンコクでも注意が必要です。
しかしながらLYDEX社では賃料は代理受領せず直接オーナー様のタイの銀行口座へ送金されるようにしているとのことです。賃料を管理会社が受け取らないので差額を抜かれるという心配もありません。
2-2(c). 管理会社は、管理業も行う仲介会社と何が違う？
同じ条件でも、管理会社は、管理業務も行う仲介会社よりも多くの入居者を獲得する場合があります。
過去に日本では、管理業務も行う仲介会社が入居者を独占するという事件がありました。
仲介会社が管理と仲介を行う場合、管理受託報酬と仲介手数料のどちらも得ることができるからです。
ある仲介会社が、他の仲介会社を利用している入居希望者の問い合わせに対して「物件が既に埋まっている」と伝えることで、本来はまだ埋まっていない物件の入居を阻害していたのです。
もちろんこうした事例は本当に一部です。
しかし、このような独占が決して存在しないわけではないという事実から、仲介会社が管理する物件は他の仲介会社から敬遠される場合があります。
結果として、同じ条件であれば、管理業務メインの管理会社がより多くの入居者を獲得できるという可能性は十分に考えられます。
2-3. 不動産運用の費用が小さくなりやすい
2-3(a). タイの不動産は日本に比べてトラブルが多い
不動産の管理は言語の違いによる意思疎通の失敗はもちろん、現地の制度や文化に詳しくなければ、思わぬトラブルに繋がることもあります。
日本と同様に、入居者も、部屋を綺麗に使ったり家賃を滞納しないとは限りません。
日本では、多くのお部屋が、家具家電はついていない事が多く、入居後のサポートはそこまで多くはありません。ただし、タイの不動産（特にバンコク）は、家具家電付きのお部屋が当たり前となっており、これらによって発生するトラブル対応が、日本と比べると格段に多いという実態があります。
2-3(b). トラブル時の損害をより小さくできる
タイで一般的に見られる家具家電付きの物件では、器物破損などによる損失額をどのくらい抑えられるかも大きなポイントになります。
特に修理や物品調達には現地語が必要になるケースも多く、現地語のわからないオーナーにとっては更なるトラブルや手間の原因になることが少なくありません。
トラブル対応に慣れている管理会社の方が、タイでの物品調達や修理にかかる費用や手間を小さくできる可能性が高くなります。
2-3(c).発生しやすいトラブルへの予防策も厚い
不動産管理会社が入居者に対して行うガイダンスや説明は過去のトラブル事例を元に何度も改善されています。
不動産管理会社の管理する物件の数は、1オーナーの管理する数とはケタが違います。
それだけの物件を管理している管理会社は起こる可能性の高いトラブルはおおよそ把握しています。
もちろん、それだけで必ずしもトラブルの数が減るというわけではありませんが、日本とは環境の異なるタイ特有のトラブル等もありますのでオーナーが直接行うよりも効果が高いと言えます。
3. なぜ日系の管理会社は重要なのか
3-1. タイの法人はライセンス要らずで玉石混交の状態
タイの不動産会社はライセンスや資格が必要なく、どの会社が信頼できるかを見極めるのは困難です。
そうした背景から、現地法人と日本人オーナーのトラブルはタイでは珍しいことではありません。
特に、大きな問題が発生した途端に音信普通になってしまうという事も、時々実際に、耳にしているそうです。
言語面のトラブルはもちろん、管理会社は日本人の求める仕事のレベルに達していないことが多く、
- 業務の遂行が遅い、催促しても実行しない。
- メールに対する返信が遅い。
- 管理業務の報告が遅い、そもそも報告してくれない
ということがあります。
3-2. 日系の会社の方が日本人の利用が多い
日本人の入居希望者は言語面の不安やトラブルの少なさから日系の会社を利用し、日本人オーナーの住居を選ぶということが多いようです。
日系の管理会社の場合、様々な形で日本人の入居者が付く可能性も高くなります。
①ローカルから日本人の入居者の紹介を受ける（ローカルエージェントに問い合わせしている日本人も稀にいます。そのような日本人入居者を日系の管理会社が管理している場合、紹介されやすいかもしれません。
②日系の賃貸仲介（エージェント）から日本人の入居者の紹介を受けやすい。各社の営業マンからしても、日系の管理会社が管理してくれているお部屋の場合、入居後のサポート業務が減る事が多く、紹介されやすくなります。
タイ系の管理会社に頼んでいた場合、入居希望者を探してくれるとはいえ、タイの会社を使う日本人は少なく、なかなか入居希望者が見つからないということも考えられます。
3-3. 個人オーナーの信頼性問題（デメリット）を減らす事ができる。各仲介会社へのメリット提示が可能
日系の仲介会社でよく言われている事は、コンドミニアムの場合、個人オーナーの物件となるため、敷金の返金問題や、入居後の問題発生時のオーナー様の対応が保証できず、アパートを積極的に紹介される。という事がタイではよくあります。
これは当然の事ですが、コンドミニアムの各オーナー様は個人で、そのお部屋だけを持っている。という事はよくあります。そして、仲介会社がそのお部屋に何度も入居者を付けているという事は稀です。仲介会社からすれば、どんな対応をしてくるかわからないコンドミニアムのオーナー様の物件で成約して頂く事は、お客様のリスクを考えるとお勧めできない事がよくあります。
しかし、LYDEX(リデックス)は管理会社で、各オーナー様と蜜にやりとりをしており、継続して管理できるため、各仲介会社に、オーナー様の対応の担保（安心）をすることができます。それによって、各仲介会社の方には、安心して客付けをお願いする事ができますので、同じ物件内の個人オーナー様の物件に成約されるより、安心です。と言えるメリットもあります。
4. LYDEX(リデックス)の特徴
改めて、LYDEX(リデックス)に戻ります。
タイにおける不動産管理のノウハウがあり、日本人オーナーの物件を多く管理しているLYDEXには大きく分けて２つのメリットがあります。
4-1. 日系だからこその高い信頼性
日系企業だからこそ、現地の会社には難しい、日本人オーナーの求める仕事の質と現地の不動産管理の質が両立できる可能性が高いと言えます。
お部屋修繕時の立会いや写真、動画での情報共有、毎月のレポートで光熱費用の支出や賃料入金の確認が可能です。
特に日本語で連絡できますので、疑問解消などがしやすい点も魅力的です。
4-2. 具体的な業務内容
空室時の物件管理代行サービスと賃借人がいる際の賃貸管理代行サービスがあります。
空室時の物件管理代行サービスは
※月1回の定期清掃
※土地建物税、コンドミニアム管理費、光熱費の支払い代行
※リフォームや室内修繕、エアコン清掃が必要な際の業者手配
※家具家電購入代行、設置立会い
※月1回レポートで出金内容等の通知
賃貸管理代行サービスでは
※毎月の賃料振込の通知に加え
※土地建物税、コンドミニアム管理費支払い代行
※リフォームや室内修繕、エアコン清掃が必要な際の業者手配
※月1回レポートで出金内容等の通知※TM30申請サポート
上記以外にも臨機応変な対応をされております。
4-3. 費用体系について
費用体系は、
空室時の物件管理代行サービスは年間19,260バーツ
賃貸管理代行サービスは年間7,800バーツとなっております。(2023年1月現在)
空室時の物件管理代行サービス契約期間中に賃貸成約となった際は賃貸管理サービスへ移行し賃貸管理サービス契約期間中に退居となった際は月割計算し物件管理代行サービスへと移行されます。
6. LYDEX(リデックス) へのお問い合わせ
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